Mieszkania są, kluczy brak - koszarowy węzeł gordyjski

Pułtuskie koszary przetrwały 100 lat burzliwej historii polski, nie przetrwały prywatyzacji. Historia jedynego ocalonego budynku, zakupionego z przeznaczeniem na mieszkania komunalne, budziła wiele wątpliwości ze względu na koszty, ale dawała nadzieję na poprawę sytuacji mieszkaniowej. Choć budynek jest gotowy, a lokatorzy wybrani, klucze do mieszkań pozostają w depozycie, dopóki strony nie rozliczą się z pieniędzy. Oto historia pułtuskich koszar, a także związanej z nią inwestycji, w której między młotem a kowadłem znaleźli się zwykli ludzie czekający na dach nad głową.

Krótka historia

Pułtuskie koszary, powstały w latach 1880-1890 dla armii carskiej, m.in. dla Aleksopolskiego Pułku Piechoty. Zbudowane z charakterystycznej czerwonej cegły, z przestronnymi klatkami schodowymi, oświetlanymi dużymi oknami i zdobionymi łukowatymi sklepieniami, są klasycznym przykładem XIX-wiecznej architektury wojskowej. Po 1918 r. zostały przejęte przez Wojsko Polskie. Od 1921 r. stacjonował tu 13 Pułk Piechoty. W czasie II Wojny Światowej okresowo były zajmowane przez wojska niemieckie. Po wojnie od roku 1945-do 2001 stacjonowały tu jednostki polskie, w tym od 1976/1977 roku 1 Pułtuski Batalion Saperów (JW 2244). W 2001 r. wojsko opuściło kompleks.

 Upadek

O zakup całego terenu wraz z budynkami starała się wówczas gmina Pułtusk, władze Agencji Mienia Wojskowego zdecydowały się jednak na sprzedaż nieruchomości prywatnemu właścicielowi za 1,5 miliona, z bonifikatą za status zabytku, jaki posiadają budynki. Pierwszym, sygnałem, że nie o chronienie zabytku chodziło właścicielowi, była wycinka porastających teren starych drzew. Dalej było tylko gorzej. Zabytek popadał w ruinę w zastraszającym tempie – obiekty były rozkradane ze wszystkiego, co nadawało się na sprzedaż i niszczone nie tylko przez ludzi, ale i deszcz, wiatr, śnieg.

W 2011 roku powołany został Społeczny Komitet Ratowania Budynków Koszar, którego celem było doprowadzenie do wywłaszczenia terenu. Niestety wywłaszczenie nie doszło do skutku ze względu na to, że kompleks, kupiony na preferencyjnych warunkach, mimo rażących zaniedbań wobec zabytku, mógł zostać wywłaszczony jedynie po cenie rynkowej.

Jak jeden budynek został własnością miasta

W 2024 roku uratowanie koszar znalazło się w programie wyborczym Krzysztofa Nuszkiewicza, startującego na burmistrza Pułtuska. W 2016 roku już jako burmistrz, poinformował radę zamiarze kupna budynku znajdującego się w najlepszym stanie, z uwagi na to, że przez jakiś czas użytkowany był przez Wyższą Szkołę Humanistyczną. Budynek wraz z częścią terenu o wielkości 4 270 m2 został zakupiony w 2027 roku, przy wsparciu radnych koalicji PSDL – SLD oraz konserwator zabytków Barbary Jezierskiej. Gmina zapłaciła za budynek z działką 1 100 000 zł. Wojewódzkie Przedsiębiorstwo Usług Inwestycyjnych Sp. z o.o. z Ciechanowa wykonało ekspertyzę techniczną. Przebudowę, nadbudowę i remont wyceniono wówczas na 6 783 035, 20 zł. Nie udało się jednak pozyskać środków na ten cel, w międzyczasie zmieniła się sytuacja w pułtuskim ratuszu. Kolejne władze próbowały sprzedać obiekt, jednak, mimo wielu prób, bez skutku.

Wielkie nadzieje zakończone fiaskiem

W międzyczasie pojawiały się jeszcze informacje, poparte nawet wizualizacjami, które dawały na dzieję na kompleksowe wykorzystanie całego terenu, m.in. przez spółkę Real2B Quick Parku, która miała stworzyć tu ogromne centrum handlowe. To również nie doszło do skutku.

Do akcji wkracza SIM

W 2021 roku, w kadencji burmistrza Wojciecha Gregorczyka, powstała spółka SIM Północne Mazowsze, Jest to spółka z udziałem skarbu państwa i samorządów. Wspólnikami są: Krajowy Zasób Nieruchomości – Łukasz Bałajewicz – Prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości; Gmina Miejska Ciechanów – Krzysztof Kosiński – Prezydent Miasta Ciechanów; Gmina Baboszewo – Bogdan Janusz Pietruszewski – Wójt Gminy Baboszewo; Gmina Załuski – Kamil Koprowski – Wójt Gminy Załuski; Gmina Glinojeck – Łukasz Kapczyński – Burmistrz Miasta i Gminy Glinojeck; Gmina Miasta Płońsk – Andrzej Józef Pietrasik – Burmistrz Miasta Płońsk; Gmina Pułtusk – Beata Jóźwiak – Burmistrz Miasta Pułtusk; Gmina Miasta Sierpc – Jarosław Marcin Perzyński – Burmistrz Miasta Sierpc; Gmina Czernikowo – Tomasz Krasicki – Wójt Gminy Czernikowo;  Gmina Sońsk – Jarosław Muchowski – Wójt Gminy Sońsk; Gmina Płońsk – Aleksander Jarosławski – Wójt Gminy Płońsk. Prezesem Zarząd Sim jest Roman Niesiobęcki.

Jednym z celów spółki było doprowadzenie do powstania w budynku dawnych koszar powstania mieszkań komunalnych, przy pomocy różnego rodzaju dopłat i montaży finansowych.

Historyczny moment

Gmina Pułtusk wniosła do spółki działkę i budynek. 16 grudnia 2022 roku nastąpił historyczny moment - Gmina Pułtusk zawarła z SIM umowę nr 714/2022, która określała zasady finansowania i zasiedlenia lokali mieszkalnych. Dokument w imieniu Gminy podpisali burmistrz Wojciech Gregorczyk oraz skarbnik Teresa Turek. Na mocy tego porozumienia Gmina zobowiązała się do sfinansowania remontu i przebudowy części mieszkalnej budynku, obejmującej 63 lokale, co kosztowało łącznie 18 896 666,72 zł brutto. Z kolei inwestor (SIM) przyjął na siebie obowiązek pokrycia kosztów remontu części usługowej obiektu w kwocie 2 361 342,38 zł brutto.

Aneksy i rosnące koszty

Początkowe założenia umowy wydawały się korzystne dla miasta. Gmina, po wniesieniu aportu o wartości 1,1 mln zł, miała zapłacić 18 896 666,72 zł w zamian za 63 mieszkania do bezpłatnego użytku przez 25 lat. Finansowanie miały zapewnić bezzwrotne dotacje z RFRM oraz BGK. Spółka SIM zobowiązała się natomiast do wyremontowania parteru z własnych środków i czerpania zysków z najmu lokali usługowych.

Po wyłonieniu wykonawcy w drugim przetargu, 6 października 2023 roku SIM podpisał umowę z firmą RENEWAL ART. Sp. z o.o. na kwotę 25 863 406,01 zł brutto z terminem realizacji do 6 kwietnia 2025 roku. Jednak jeszcze przed rozpoczęciem prac koszty wzrosły. 23 stycznia 2023 roku burmistrz i skarbnik podpisali aneks nr 1, który zwiększył zobowiązanie Gminy do 19 343 251,67 zł brutto, a koszty po stronie spółki do 2 535 460,91 zł brutto.

Kolejny zwrot akcji nastąpił 23 stycznia 2024 roku, gdy spółka przedstawiła nowe wyliczenia. Koszty drastycznie wzrosły przez wydatki na nadzory (677 tys. zł), prace projektowe (440 tys. zł) oraz szereg robót dodatkowych (ponad 6,1 mln zł). Wśród tych ostatnich znalazły się m.in. kosztowne wymiany stropów, remonty nadproży, a nawet przyłącze energetyczne, którego brak w pierwotnym kosztorysie budził szczególne kontrowersje. Łączna wartość inwestycji skoczyła do poziomu 33 165 926 zł. Według nowej propozycji całość miała pokryć Gmina, przejmując także parter budynku. Mimo nacisków, ówczesny burmistrz Wojciech Gregorczyk nie podpisał aneksu zakładającego tak wysokie dopłaty.

Sytuacja nie zmieniła się po wyborach samorządowych. Pełniąca obowiązki burmistrza Marzena Cendrowska również odrzuciła czerwcową propozycję aneksu, opiewającą już na blisko 33,9 mln zł. Przełom nastąpił dopiero po objęciu urzędu przez nową burmistrz, Beatę Jóźwiak. Po negocjacjach spółka zrezygnowała z obciążania miasta całością kosztów i wrócono do pierwotnego podziału ról. Ostatecznie 31 stycznia 2025 roku podpisano aneks nr 2, w którym:

Gmina zobowiązała się zapłacić 27 977 828,66 zł za część mieszkalną. Większość kwoty pokryły dotacje z BGK i RFRM, jednak miasto musiało dołożyć z własnego budżetu aż 6 764 640,26 zł.

SIM wziął na siebie finansowanie części usługowej w kwocie 5 572 519,85 zł.

W ten sposób początkowy koszt Gminy wzrósł z niespełna 19 mln zł do blisko 28 mln zł.

Termin oddania przesunięty, do dziś nieznany

Po podpisaniu aneksu prace ruszyły, a my mogliśmy obserwować szybkie postępy prac, coraz piękniejszy obiekt i wszystko wskazywało na to, że finalizacja prac odbędzie się już bez żadnych przeszkód. Budynek miał zostać oddany do użytku do 30 listopada 2025 roku. Tymczasem 4 dni przed tym terminem, podczas sesji rady Miejskiej burmistrz Beata Jóźwiak poinformowała o podpisaniu ze spółką SIM Północne Mazowsze aneksu dotyczącego zmiany terminu zakończenia prac – do 30 grudnia tego roku, co oznaczało przesunięcie terminów odbioru, a ostatecznie zasiedlenia przez przyszłych najemców. Dokładna data zakończenia tego procesu nie została podana.

Niepokojące pogłoski znalazły potwierdzenie

Czas płynął, a data oddania budynku wciąż nie była znana. W przestrzeni publicznej zaczęły krążyć różne niepokojące pogłoski o braku porozumienia co do kwestii finansowych miasta z wykonawcą. Informacje te znalazły w końcu swoje oficjalne potwierdzenie w komunikacie Urzędu Miejskiego w Pułtusku z 5 lutego b.r.:

Informacja w sprawie przekazania lokali mieszkalnych w budynku przy al. Tysiąclecia 2A

W związku z pojawiającymi się w przestrzeni publicznej pytaniami dotyczącymi realizacji inwestycji polegającej na przebudowie budynku dawnych koszar przy al. Tysiąclecia w Pułtusku, przekazujemy mieszkańcom aktualną informację w tej sprawie. Nieruchomość zabudowana budynkiem dawnych koszar została w 2022 roku wniesiona w formie aportu do spółki Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa (SIM) Północne Mazowsze Sp. z o.o. z siedzibą w Ciechanowie. Obecnie właścicielem nieruchomości oraz inwestorem jest spółka SIM Północne Mazowsze Sp. z o.o., w której Gmina Pułtusk posiada udziały.

Zgodnie z umową zawartą przez Gminę Pułtusk, inwestor zobowiązany był do zakończenia inwestycji oraz przekazania Gminie lokali mieszkalnych w terminie do 30 stycznia 2026 r. Gmina Pułtusk wywiązała się ze wszystkich zobowiązań wynikających z zawartej umowy. Pomimo tego oraz uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu przez spółkę, SIM Północne Mazowsze odmawia obecnie przekazania lokali mieszkalnych Gminie Pułtusk.

W związku z powyższym Gmina nie ma możliwości zawierania umów podnajmu poszczególnych lokali. Jednocześnie Gmina Pułtusk podejmuje wszelkie możliwe i przewidziane prawem działania, aby doprowadzić do jak najszybszego udostępnienia mieszkań osobom uprawnionym i umożliwić mieszkańcom korzystanie z wybudowanych lokali.

Osoby, którym przydzielono lokale mieszkalne w przedmiotowym budynku, będą informowane bezpośrednio o możliwości zawierania umów najmu niezwłocznie po udostępnieniu lokali przez właściciela nieruchomości. W przypadku potrzeby uzyskania dodatkowych informacji prosimy o kontakt z Zespołem ds. Gospodarki Mieszkaniowej Urzędu Miejskiego w Pułtusku, ul. Rynek 13, pok. 1, tel. 23 306 72 67.

Następnego dnia Prezes Zarządu SIM wydał następujące oświadczenie:

Informacja w sprawie przekazania lokali mieszkalnych w budynku przy al. Tysiąclecia 2A”, Spółka SIM Północne Mazowsze Sp. z o.o. przedstawia następujące wyjaśnienia

 W związku z opublikowaną w dniu 5 lutego 2026 r. na stronie internetowej Gminy Pułtusk informacją pt. „Informacja w sprawie przekazania lokali mieszkalnych w budynku przy al. Tysiąclecia 2A”, Spółka SIM Północne Mazowsze Sp. z o.o. przedstawia następujące wyjaśnienia.

Spółka SIM Północne Mazowsze zakończyła prace budowlane oraz uzyskała decyzję o pozwoleniu na użytkowanie inwestycji polegającej na przebudowie budynku dawnych koszar przy al. Tysiąclecia w Pułtusku, realizowanej na rzecz Gminy Pułtusk, zgodnie z warunkami zawartej umowy o inwestycję. Celem Spółki jest jak najszybsze przekazanie lokali do korzystania przez mieszkańców, przy zachowaniu wymogów wynikających z przepisów prawa oraz zawartych umów.

W trakcie realizacji inwestycji ujawniła się konieczność wykonania szeregu robót dodatkowych, adaptacyjnych i zamiennych, w szczególności związanych ze stanem technicznym obiektu wynikającym z jego wieloletniego brakiem odpowiedniego zabezpieczenia obiektu przez Gminę. Roboty te wykraczały poza pierwotny zakres przedsięwzięcia i zostały udokumentowane protokołami konieczności. Zgodnie z ustawą – Prawo zamówień publicznych oraz postanowieniami umowy, przewidziano klauzule waloryzacyjne i możliwość zmiany wynagrodzenia w razie istotnej zmiany kosztów realizacji inwestycji. Koszty robót dodatkowych oraz waloryzacji zostały ujęte i rozliczane zgodnie z tymi zasadami, co znajduje odzwierciedlenie w zwiększonym wkładzie finansowym po stronie Gminy.

Projekt jest realizowany przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego (Fundusz Dopłat), a Gmina Pułtusk jako udziałowiec Spółki zobowiązała się do wniesienia określonego wkładu finansowego w terminach i wysokości przewidzianych w zawartych umowach i aneksach. W ocenie Spółki, na dzień sporządzenia niniejszego oświadczenia, część rozliczeń finansowych związanych z kosztami inwestycji – w tym kosztami robót dodatkowych i waloryzacji – pozostaje jeszcze nieuregulowana lub wymaga doprecyzowania pomiędzy stronami. SIM nie dysponuje własnymi, dodatkowymi środkami, które mogłyby zastąpić środki, które zgodnie z mechanizmem finansowania inwestycji powinny pochodzić od Gminy.

Należy podkreślić, że część mieszkaniowa inwestycji jest finansowana ze środków publicznych (Fundusz Dopłat) przy określonych udziałach właścicielskich Gminy. Zgodnie z zawartymi umowami oraz przepisami prawa regulującymi ten model finansowania, Spółka nie jest podmiotem przewidzianym do samodzielnego pokrywania kosztów, które powinny zostać sfinansowane przez Gminę. W konsekwencji przekazanie lokali mieszkalnych Gminie musi być poprzedzone prawidłowym i pełnym rozliczeniem finansowym przedsięwzięcia, w tym uzgodnieniem wszystkich należnych kwot.

W związku z powyższym Spółka nie „odmawia” przekazania lokali, lecz uzależnia dokonanie tego przekazania od uprzedniego kompleksowego uregulowania kwestii finansowych i rozliczenia inwestycji w sposób zgodny z zawartymi umowami oraz obowiązującymi przepisami prawa. Dopiero po spełnieniu tych warunków możliwe będzie zgodne z prawem i bezpieczne – również z punktu widzenia odpowiedzialności za środki publiczne – przekazanie lokali na rzecz Gminy Pułtusk.

SIM Północne Mazowsze pozostaje w pełni gotowa do niezwłocznego podjęcia rozmów i zawarcia stosownych porozumień lub aneksów, które pozwolą na ostateczne rozliczenie inwestycji. Po zakończeniu tych działań Spółka niezwłocznie przekaże Gminie Pułtusk wybudowane lokale mieszkalne.

Spółka SIM Północne Mazowsze podkreśla, że na każdym etapie realizacji przedsięwzięcia działała z należytą starannością, zgodnie z obowiązującymi przepisami i treścią zawartych umów, a także transparentnie informowała Gminę o potrzebach inwestycji i wynikających z nich konsekwencjach finansowych. Spółka wyraża gotowość do dalszego konstruktywnego dialogu z władzami Gminy oraz osobami zainteresowanymi najmem, aby – po prawidłowym zakończeniu rozliczeń – jak najszybciej umożliwić korzystanie z mieszkań zgodnie z prawem i wcześniejszymi ustaleniami.

To nie jest nasza wojna…

Przedłużanie terminu, brak informacji, a teraz jeszcze spór o pieniądze, przede wszystkim odbijają się na mieszkańcach, choćby ze względu na zakup opału, czy niemożność wymówienia wynajmowanego obecnie lokalu, ze względu na brak wiedzy. Sytuację tę świetnie skomentowała p. Sylwia Szczuka w komentarzu na pultusk24:

Rozmawiałam osobiście z spółką SIM, wystarczy się tylko dogadać. Bo poszkodowanymi tutaj są lokatorzy, którzy dostali przydział lokali w tym budynku. I to ich dobro w tej chwili jest najważniejsze. Bo ich obecne warunki są różne, jak również sam dach nad głową nie jest dla wszystkich pewny. Te lokale były dla nich szansą min na lepsze warunki itd. Jeśli dojdzie do sprawy w sądzie, to może ona trwać latami. Powiedziano mi, że spółka jest nastawiona na dogadanie się, aby mieszkańcy jak najszybciej mogli tam zamieszkać. Nie jest w ich geście przetrzymywać lokatorów. Więc zwracam się z uprzejmą prośbą do miasta i do spółki. To nie jest wasza wojna. Tu chodzi o ludzi. O mieszkania, o dach nad głową dla rodzin! O ich spokój w głowie, a nie dręczenie się myślami czy w ogóle kiedykolwiek dostaną te lokale do zamieszkania!

Mamy nadzieję, że spór zostanie w miarę możliwości jak najszybciej rozwiązany, a mieszkańcy zyskają spokój i nowe lokale, choć na razie sytuacja przypomina puentę z „Krótkiej rozprawy między trzema osobami, Panem, Wójtem a Plebanem” Mikołaja Reya: „Ksiądz pana wini, pan księdza, a nam prostym zewsząd nędza” ...
Anna Morawska