Mieszkania komunalne w budynku w koszarach – afera, czy jednak potrzebna inwestycja?

​​​​​​​Trwa przebudowa należącego do miasta budynku koszar. Odsłonięto już jego elewację i wygląda naprawdę pięknie. Zwłaszcza na tle reszty koszar. Wokół tej inwestycji pojawiło się mnóstwo niejasności, wątpliwości i plotek. Przedstawiamy jej historię krok po kroku.

Budynek, o którym mowa, położony jest przy Alei Tysiąclecia. Mógł być kiedyś kupiony przez samorząd wraz z wszystkimi pozostałymi należącymi do jednostki, ale kiedy Agencja Mienia Wojskowego koszary sprzedawała ani miasto, ani powiat nie zdecydowały się skorzystać z prawa pierwokupu. Całość poszła za nieco ponad dwa miliony złotych.

Wiele lat później Burmistrz Krzysztof Nuszkiewicz kupił od prywatnego właściciela ten budynek za 1 100 000 zł. Miał dalekosiężne plany wobec niego, ale popsuła mu je prokuratura. Koniec końców nowy burmistrz Wojciech Gregorczyk, obejmując urząd, dostał w spadku po poprzedniku budynek w stanie niemal totalnej ruiny. Coś trzeba było z nim zrobić.

W 2017 roku Wojewódzkie Przedsiębiorstwo Usług Inwestycyjnych sp. z.o.o wykonało dla miasta projekt odbudowy, przebudowy i nadbudowy budynku koszarowego. Szacowany kosztorys wynosił 9 023 771,80 zł brutto. Miasto kilkukrotnie ogłaszało sprzedaż budynku, ale bez powodzenia.

Poszukiwanie rozwiązań zakończyło się wtedy, kiedy nasz samorząd zdecydował się zostać wspólnikiem w Samorządowej Inicjatywie Mieszkaniowej Północnego Mazowsza. Jest to spółka z udziałem skarbu państwa i samorządów. SIM „Północnego Mazowsza” ma następujących wspólników (na dzień 21 marca 2025):

1. Krajowy Zasób Nieruchomości – Łukasz Bałajewicz – Prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości

2. Gmina Miejska Ciechanów – Krzysztof Kosiński – Prezydent Miasta Ciechanów

3. Gmina Baboszewo – Bogdan Janusz Pietruszewski – Wójt Gminy Baboszewo

4. Gmina Załuski – Kamil Koprowski – Wójt Gminy Załuski

5.    Gmina Glinojeck – Łukasz Kapczyński – Burmistrz Miasta i Gminy Glinojeck

6.    Gmina Miasta Płońsk – Andrzej Józef Pietrasik – Burmistrz Miasta Płońsk

7.    Gmina Pułtusk – Beata Jóźwiak – Burmistrz Miasta Pułtusk

8.    Gmina Miasta Sierpc – Jarosław Marcin Perzyński – Burmistrz Miasta Sierpc

9.    Gmina Czernikowo – Tomasz Krasicki – Wójt Gminy Czernikowo

10.    Gmina Sońsk – Jarosław Muchowski – Wójt Gminy Sońsk

11.    Gmina Płońsk – Aleksander Jarosławski – Wójt Gminy Płońsk

Nasza gmina wniosła do spółki działkę i budynek. Równocześnie podjęto działania mające na celu wyremontowanie budynku z przeznaczeniem na mieszkania komunalne.

W 2022 roku zaktualizowano kosztorys. Ta sama firma co w 2017 roku, czyli Wojewódzkie Przedsiębiorstwo Usług Inwestycyjnych sp. z.o.o, wyceniła koszt robót budowlanych na kwotę 20 867 068,63 zł brutto. W ciągu pięciu lat koszt wzrósł ponad dwukrotnie! Co ważne – wszystkie wyceny tej firmy to tylko wstępne kosztorysy.

16 grudnia 2022 roku Gmina Pułtusk zawarła z SIM umowę nr 714/2022 dotyczącą finansowania i zasiedlenia lokali mieszkalnych w zasobach SIM. Umowa ze strony Gminy podpisana została przez burmistrza Wojciecha Gregorczyka i skarbnik Teresę Turek. Gmina zobowiązała się do sfinansowania remontu i przebudowy części mieszkaniowej budynku (63 mieszkania) w łącznej kwocie 18 896 666,72 zł brutto. Inwestor, czyli SIM zobowiązał się do pokrycia kosztów remontu części usługowej budynku w kwocie 2 361 342,38 zł brutto.

Nie wnikając w szczegóły, sytuacja wyglądała w momencie podpisywania pierwszej umowy tak:

- Miasto, po wniesieniu majątku o wartości 1 100 000 zł, zapłaci 18 896 666,72 zł i otrzyma do nieodpłatnego wykorzystania na 25 lat 63 mieszkania.

- Spółka za dodatkowe własne pieniądze wyremontuje parter, na którym powstaną lokale usługowe i będzie czerpać zysk z ich wynajmu.

Wydawało się, że to dla miasta dobry interes, tym bardziej że pieniądze miały pochodzić z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa i z Banku Gospodarstwa Krajowego i miały być bezzwrotnymi dotacjami.

Efektem umowy były działania spółki polegające na wyłonieniu wykonawcy. Pierwszy przetarg, z wiosny 2023 roku, nie zakończył się wyborem, i dopiero w wyniku drugiego wybrano firmę RENEWAL ART. Sp. z o.o. 6 października 2023 roku SIM podpisał ze spółką umowę. Wartość prac to 25 863 406,01 zł brutto, a termin realizacji 18 miesięcy, a więc 6 kwietnia 2025 roku.

Zanim jednak prace ruszyły, pojawił się pierwszy problem. SIM wystąpił do Gminy o aneksowanie umowy, w związku z korektą wniosku o udzielenie wsparcia finansowego. Efektem było podpisanie przez Burmistrza i Skarbnik Aneksu nr 1 z dnia 23 stycznia 2023 roku. W aneksie zmieniły się koszty po stronie Gminy. Wzrosły one do kwoty 19 343 251,67 zł brutto. Koszty po stronie spółki także wzrosły do kwoty 2 535 460,91 zł brutto.

Uważny czytelnik dostrzeże, że umowa z uwzględnieniem Aneksu nr 1 ze stycznia 2023 roku dotyczy łącznej wartości 21 878 712,58 zł brutto, a umowa z wykonawcą opiewa na kwotę 25 863 406,01 zł brutto. Zanim więc przebudowa jesienią 2023 roku ruszyła, spółka skierowała do Burmistrza Pułtuska pismo, w którym, w „montażu finansowym” czytamy, że konieczna jest dopłata z budżetu Miasta Pułtusk kwoty uzupełniającej całość tegoż montażu!

To jednak nie koniec niespodzianek. Już 2 stycznia 2024 roku do Gminy wpłynęło pismo ze spółki, z informacją, że pojawiła się konieczność dodatkowych prac, których jednak kosztów na razie nie oszacowano. W piśmie pojawia się jednak coś jeszcze – otóż prezes spółki napisał: „W nawiązaniu do rozmów z Panem Burmistrzem dotyczących braku decyzji w/s wykorzystania przez UM w Pułtusku planowanej powierzchni usługowej w budynku przy ul. Tysiąclecia oraz potrzeby zwiększenia ilości mieszkań komunalnych w Pułtusku przedkładamy propozycję zamiany powierzchni usługowej na powierzchnię mieszkalną (…). Zamiana powierzchni usługowej na powierzchnię mieszkalną na parterze (…) stwarza możliwość utworzenia dodatkowo 8 – 9 mieszkań komunalnych o powierzchni 350 m.kw.”.

Trzeba przyznać, że sytuacja zadziwiająca – zaledwie 3 miesiące po podpisaniu umowy spółka sugeruje jej radykalną zmianę – rezygnację przez nią z parteru budynku, przekazanie miastu dodatkowych powierzchni i obciążanie kosztami remontu całości.

To jednak nie koniec. 23 stycznia 2024 roku spółka przesyła kolejne pismo, w którym informuje o aktualnych kosztach. W piśmie czytamy:

I. Koszt wykonania robót budowalno-konserwatorskich w wyniku przeprowadzonego przetargu – 25 863 406,01 zł brutto

II. Nadzory

1. Koszt pełnienia funkcji inwestora zastępczego – firma wyłoniona w drodze przetargu WPUI – 490 770,0 zł brutto

2. Koszt nadzoru autorskiego w zakresie architektonicznym, konstrukcyjnym, instalacji sanitarnych, instalacji elektrycznych – 156 000 zł brutto

3. Koszt nadzoru archeologicznego – 30 750 zł brutto

Razem – 677 529 zł brutto

III. Prace projektowe

1. Wykonanie prac projektowych w zakresie zmiany funkcjonalnej środkowej klatki schodowej i innych – 300 000 zł brutto

2. Koszt wykonanie projektu stropu nad parterem – 140 000 zł brutto

Razem – 440 000 zł brutto

IV. Roboty dodatkowe

a. rozbiórka stropu nad parterem – 150 000 zł brutto

b. roboty dodatkowe rozbiórkowe – 750 000 zł brutto

c. wykonanie konstrukcji stropu nad parterem w technologii płyty żelbetowej użebrowanej z dodatkowym wzmocnieniem użebrowania w osi ścian klatek schodowych – 1 200 000 zł brutto

d. koszt robót renowacyjnych i konserwatorskich stropu nad parterem w polach niedemontowanych istniejącej konstrukcji stropu – 300 000 zł brutto

e. wykonanie konstrukcji stropu nad I piętrem dodatkowym wzmocnieniem użebrowania w osi ścian klatek schodowych – 540 000 zł brutto

f. wykonanie konstrukcji stropu nad drugim piętrem – 490 000 zł brutto

g. wykonanie wzmocnienia ław fundamentowych w korytarzach, wykonanie ścianek podpierających żebra stropowe – 720 000 zł brutto

h. wykonanie dodatkowych prac związanych ze wznoszeniem konstrukcji murowej – 250 000 zł brutto

i. wykonanie prac remontowych nadproży w korytarzach – 200 000 zł brutto

j. wykonanie prac remontowych i renowacyjnych nadproży nad oknami – 600 000 zł brutto

k. wykonanie badania gruntu w osiadającym narożniku budynku, wykonanie wzmocnienia – 95 000 zł brutto

l. koszt umowy przyłączeniowej energetycznej – 20 000 zł brutto

m. koszt wykonania adaptacji powierzchni usługowej na część mieszkalną dotyczy 440 m.kw. na parterze – 880 000 zł brutto

Razem – 6 185 000 zł brutto

Te wszystkie dodatkowe koszty, które pojawiły się na tym etapie realizacji inwestycji, trochę zadziwiają. O ile można zrozumieć, że w trakcie prac okazało się, że jakiś narożnik wiekowego budynku osiada i trzeba go wzmocnić, to trudno zrozumieć, dlaczego w pierwotnym kosztorysie (a więc i umowie) nie były uwzględnione takie koszty, jak koszt przyłączenia instalacji elektrycznej czy koszty remontu nadproży w korytarzach i mieszkaniach. Nie da się chyba uznać inwestycji za zrealizowaną, jeśli nie ma ona przyłączy elektrycznych! Ten koszt był więc konieczny od samego początku.

Najważniejszy w tym piśmie jest zapis, że wartość dodatkowych prac nie uwzględnionych w pierwotnej umowie (dotyczących także tej części budynku, która pierwotnie miała być częścią usługową i której remonty miała sfinansować półka), wynosi 6 185 000,00 zł brutto. Łączna więc wartość inwestycji wynosiła na tamtą chwilę 33 165 926,00 zł brutto. Te koszty miała ponieść w 100% Gmina Pułtusk, gdyż przejąć ona miała od spółki także parter.

Dalej w piśmie Prezes SIM stwierdza, że otrzymał z Gminy dwie wpłaty: 1 889 936,74 zł (pieniądze z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa) i 15 474 601,33 zł (pieniądze z Banku Gospodarstwa Krajowego). Brakuje mu więc 15 801 388,00 zł brutto.

Tak oto koszty po stronie Gminy, z łącznej kwoty 18 896 666,72 zł brutto, miały urosnąć do 33 165 926,07 zł brutto!

Od tej chwili rozpoczęły się rozmowy na temat podpisania aneksu, w którym Gmina miała się zobowiązać do uzupełniani brakującej kwoty. Takowego aneksu nie podpisał Wojciech Gregorczyk.

W międzyczasie odbyły się wybory samorządowe i po perturbacjach pojawiły się nowe władze miasta. Funkcję burmistrza pełniła Marzena Cendrowska.

Spółka w piśmie z 21 czerwca 2024 r. zaproponowała podpisanie aneksu nr 2, który zakładał, że Gmina przejmie cały budynek i zapłaci łącznie 33 883 188,40 zł brutto. Pełniąca obowiązki burmistrza Marzena Cendrowska nie podpisała aneksu.

13 października odbyły się kolejne wybory i została wybrana nowa Burmistrz Pułtuska Beata Jóźwiak. Jednym z pierwszych tematów, którym musiała się zająć, była sprawa tej inwestycji. Już kilka dni po objęciu urzędu wizytował ją prezes SIM. Także politycy angażowali się w sprawę. Pani burmistrz nie zgodziła się jednak na podpisanie aneksu w wersji z czerwca. W grudniu 2024 roku spółka przedstawiła Gminie precyzyjne wyliczenia ostatecznych kosztów przebudowy i zgodziła się na powrót do pierwotnej wersji podziału kosztów: Gmina miała finansować część mieszkalną, SIM część usługową.

31 stycznia 2025 roku podpisany został aneks nr 2. Gmina zobowiązała się w nim do sfinansowania 100% kosztów przebudowy części mieszkalnej w wysokości 27 977 828,66 zł brutto. Środki na to pochodzą z:

15 474 601,33 zł (55,3% kosztów części mieszkalnej) – środki pozyskane w ramach wsparcia z Funduszu Dopłat realizowanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego,

3 868 650,33 zł (13,8% kosztów części mieszkalnej) – środki pozyskane w ramach wsparcia z Funduszu Dopłat realizowanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego (aktualizacja kwoty wsparcia),

1 889 936,74 zł (6,8% kosztów części mieszkalnej) – środki pozyskane w ramach wsparcia z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa,

6 764 640,26 zł (24,1% kosztów części mieszkalnej) – środki własne z budżetu Gminy Pułtusk.

SIM ma sfinansować 100% części usługowej w wysokości 5 572 519,85 zł brutto.

Po podpisaniu aneksu prace ruszyły z kopyta. W części mieszkalnej, na powierzchni   2811,44 metrów kwadratowych powstaje 36 mieszkań (9 lokali M2, 38 lokali M3, 14 lokali M4 i 2 lokale M5). Wszystkie lokale otrzymają niezbędne wyposażenie kuchenne i łazienkowe.

GHG

KOMENTARZ

Grzegorz Hubert Gerek