Publikujemy fragment raportu o miejskich spółkach, dotyczący Towarzystwa Budownictwa Społecznego

Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS)

Zagrożenia:

•  Ogromne zaległości czynszowe na kwotę prawie 3 mln zł: Na dzień 31 lipca 2024 roku, zaległości z tytułu czynszu od lokatorów wynoszą 2.931.396,73 zł, z czego 1.297.919,62 zł dotyczy mieszkań TBS, 1.053.703,52 zł – zasobów Urzędu Miasta, a 579.773,59 zł to należności dotyczące zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Dług ten stale rośnie, bo przez lata zaniechano skutecznych działań windykacyjnych, co doprowadziło do krytycznej sytuacji finansowej. Brak skutecznej windykacji oraz tolerowanie zaległości przez lata, sprawiły, że wielu lokatorów przestało płacić czynsze (w myśl zasady „sąsiedzi nie płacą i nadal mieszkają to dlaczego my mamy płacić”. Wspólnota mieszkaniowa i lokatorzy mieszkań, widząc, że inni nie ponoszą konsekwencji za niepłacenie, czują się bezkarni, co prowadzi do narastającego długu. TBS finansuje bieżące koszty z własnych środków, zamiast przeznaczyć je np. na budowę nowych mieszkań dla naprawdę potrzebujących mieszkańców Pułtuska.

• Ryzyko przedawnienia długów: Część należności mogła już zostać przedawniona. Ponadto istnieją przypadki, w których dłużnicy zmarli lub są niewypłacalni, co oznacza, że tych długów TBS nigdy nie odzyska. Obecnie prowadzimy analizę, aby ustalić, jaką kwotę miasto bezpowrotnie straciło w wyniku zaniedbań poprzednich władz.

• Realne zagrożenie utraty płynności finansowej: Zamrożenie środków w zaległościach powoduje, że spółka ma coraz większe problemy z płynnością finansową. Wskaźniki finansowe TBS pogarszają się, co może uniemożliwić pozyskiwanie kredytów, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do wypowiedzenia już istniejących umów kredytowych przez banki, takie jak BGK.

• Bardzo zły stan techniczny budynków: Cieknące dachy, zacieki na ścianach, zalewane piwnice, przestarzałe instalacje kanalizacyjne i elektryczne, w tym wiele wykonanych z aluminium, stwarzają realne zagrożenie dla zdrowia i życia mieszkańców. W budynkach brakuje podstawowych udogodnień, takich jak ocieplenie czy odpowiednie ogrzewanie, a część lokali nadal ogrzewana jest piecami kaflowymi i paleniskowymi. Warunki te często uwłaczają ludzkiej godności i zagrażają zdrowiu.

• Brak środków na remonty: Ogromne zaległości powodują, że TBS nie jest w stanie przeprowadzać koniecznych remontów swoich zasobów, w takim wymiarze, w jakim to powinno być zrobione, nie mówiąc o poszerzeniu bazy mieszkań dla czekających na nie mieszkańców Pułtuska. Jeśli nie zostaną podjęte natychmiastowe działania, niektóre z budynków mogą ulec dalszej degradacji, co może wymusić ewakuację mieszkańców, dla których nie ma „zapasowych” mieszkań.

• Brak przeglądów rocznych: W 2023 roku nie przeprowadzono przeglądów technicznych budynków, co dodatkowo zwiększa ryzyko awarii i zagrożenie dla zdrowia i życia mieszkańców. TBS nie ma pełnej wiedzy na temat stanu technicznego budynków, co może prowadzić do poważnych usterek i katastrof budowlanych.

Propozycje rozwiązań (część już teraz realizowanych):

• Spółka analizuje możliwości pozyskania zewnętrznych funduszy z WFOŚ i BGK oraz innych instytucji i planuje zabezpieczyć wkład własny na realizację tych inwestycji.

• Skuteczna windykacja: TBS wprowadza systematyczne działania mające na celu zmniejszenie zaległości czynszowych. W przypadku należności przedawnionych planuje się ich wyksięgowanie, a w przypadku należności nieściągalnych – ich odpisanie w straty.

• Weryfikacja najemców: Wprowadzona zostanie dokładniejsza kontrola najemców, szczególnie w przypadku mieszkań administrowanych przez TBS. Jeżeli okaże się, że lokal jest podnajmowany nielegalnie, umowa najmu zostanie natychmiast wypowiedziana, a lokal przekazany osobom oczekującym na liście najmu.

• Remonty i modernizacje: TBS planuje rozpoczęcie niezbędnych remontów w budynkach będących jego własnością oraz administrowanych przez spółkę. Priorytetem są naprawy cieknących dachów, modernizacja instalacji elektrycznych i kanalizacyjnych oraz poprawa warunków mieszkalnych w budynkach, gdzie ogrzewanie odbywa się za pomocą pieców kaflowych. Planowane są także prace nad ociepleniem budynków, aby poprawić efektywność energetyczną.

• Dokonanie zaległych przeglądów rocznych, co pozwoli ustalić stan faktyczny budynków.

• Weryfikacja użytkowania lokali: Spółka planuje inwentaryzację lokali użytkowych pod kątem racjonalnego wykorzystania oraz udostępnianie ich do wynajmu na korzystnych warunkach.

• Budowa nowych lokali: TBS planuje rozwój poprzez budowę nowych lokali mieszkalnych o niższym standardzie na obrzeżach gminy, co pozwoli uwolnić lokale w centrum miasta i skierować je na wynajem dla lokatorów regularnie płacących czynsz. Dzięki temu możliwa będzie poprawa wizerunku miasta oraz warunków życia mieszkańców, a także z dużym prawdopodobieństwem poprawi skuteczność płacenia czynszów przez dotychczas zwlekających z tym lokatorów.