:-( Wygląda na to że masz Adblocka. Utrzymujemy się z reklam żeby móc dostarczyć Ci wiadomości z Twojego regionu za które nie musisz płacić, czy mógłbyś rozważyć jego wyłączenie?
PILNE

Patologia zarządzania, czyli nowy Prezes TBS o starych zwyczajach

Wywiad, Patologia zarządzania czyli Prezes starych zwyczajach - zdjęcie, fotografia
16/02/2019 14:00

Z Prezesem Zarządu Towarzystwa Budownictwa Społecznego w Pułtusku Pawłem Krężołkiem rozmawia Anna Morawska

Jest Pan prezesem od niedawna, a już zdołał Pan wywołać burzę, o której wiele się mówi...

Jeżeli się mówi, to jest to pozytywny aspekt, bo to znaczy, że praca jest oceniana, a kiedy jest oceniana, to jest wykonywana. Od początku mówiłem, że zamierzam się wziąć na poważnie za zarządzanie.

Na jednej z sesji Rady Miasta użył Pan określenia – patologia zarządzania w odniesieniu do tego, co zastał Pan w TBS-ach.

To co zastałem to tak naprawdę jest podręcznikowy przykład antyzarządzania. Nawet w rozmowach, zarówno z mieszkańcami, naszymi najemcami, jak i pracownikami słyszę, że jestem pierwszym prezesem, który wyznacza rzeczywiście tę granicę, że firmą zarządza zarząd, a nie inne osoby, i tego się trzymam. Wiem, że to pewnych ludzi boli, że następujemy pewnym osobom na odciski, pewne grupy interesu czują się zagrożone. Jest to absolutnie normalne w sytuacji zmiany w organizacji, ale z tej drogi nie zejdę. Chciałbym żeby firma była zarządzana w sposób efektywny i przede wszystkim - to co na pewno będę w TBS-ie wdrażać - żeby ekonomia miała prymat nad polityką, a nie na odwrót. Niestety dotychczas bywało z tym bardzo różnie. Kolejną kwestią jest przestrzeganie prawa, a pod tym względem też było rozmaicie. Chociażby taka podstawowa rzecz – mamy umowę najmu, która wyraźnie w paragrafie siódmym mówi o tym, że najemcy odpowiadają za okna, drzwi, podłogi, piece, w tym też elementy pieców, a dotychczas stosowany system był bardzo dziwny. Niektórzy np. mieli wymieniane okna za darmo, inni za połowę wartości, a innym odmawiano dofinansowania. Wprowadzam po prostu egzekwowanie prawa, czyli respektowanie zapisów w umowach najmu i stosowanie jednakowych kryteriów dla wszystkich. Chociażby dlatego, że musimy zaoszczędzić pieniądze, bo po pierwsze do uruchomienia kredytu na Jana Pawła 19 A. Po drugie zaś z tego powodu, że w wielu budynkach musimy przeprowadzić termomodernizację. To efekt m. in. uchwały antysmogowej Sejmiku Mazowieckiego, która zabrania palenia pewnymi substancjami. Ta informacja dotarła już do mieszkańców budynków administrowanych przez TBS. Wiem, że to też budzi kontrowersje, natomiast nie jest to nic nadzwyczajnego, ja po prostu respektuję prawo, które obowiązuje na terenie Mazowsza.

Te kwestie antysmogowe są o tyle ważne, że pojawiają się interpretacje, że już nie tylko gminę i Skarb Państwa można skarżyć za zatruwanie powietrza, ale i administratora budynków, więc po prostu zabezpieczam interesy spółki w tym względzie.

Wspomniał Pan na początku, że spółką nie zarządzał zarząd. Jeśli nie zarząd, to kto rządził TBS-ami w Pułtusku?

Powiem tak, w różnych okresach było różnie, ale często były to osoby, które nie miały umocowania i rządziły tak naprawdę bez odpowiedzialności, a warto przypomnieć, że my jako członkowie zarządu, ja i pan Siekierski, mamy odpowiedzialność zarówno karną, jak i majątkową za swoje działania. Więc na pewno, dopóki będziemy zarządem, to będziemy tą spółką zarządzać my, a nie ktoś inny.

Czy obecny zarząd planuje zwolnienia?

Wolę określenie optymalizacja zatrudnienia z tego względu, że moim celem nie jest ograniczenie etatów o 5 czy 10. Chodzi o to, żeby firma była sprawnie zarządzana, żeby były bardzo proste podległości służbowe, dlatego zmieniliśmy strukturę organizacyjną firmy. Wcześniej nie do końca było wiadomo kto pod kogo podlega. Teraz są bardzo jasne kryteria - mamy trzy działy: dział księgowy, na czele którego stoi główna księgowa, jest dział administracyjno-techniczny, z kierownikiem odpowiedzialnym za jego sprawne funkcjonowanie oraz dwie osoby podległe mi bezpośrednio, czyli osoba odpowiedzialna za sprawy kadrowe oraz specjalista ds. inwestycji, która ma pozyskiwać środki zewnętrzne.

Obecnie samorządy będą mogły skorzystać z dofinansowania, być może nawet do 80 procent, z dużego programu termomodernizacyjnego. W Pułtusku właśnie termomodernizacja budynków jest kluczem do ograniczenia smogu. Większość budynków jest nieocieplona, a wiadomo, że trzeba spalić odpowiednią ilość opału w miesiącu, żeby temperatura w mieszkaniu była w miarę optymalna, a po termomodernizacji zużycie opału spada o 30-40 procent albo i więcej.

Ile budynków wymaga termomodernizacji?

Około 50, bo tak naprawdę dotychczas przeprowadzono niewiele tego typu inwestycji, a jeśli już to na takiej zasadzie, że jak były remonty dachów, to docieplano dachy.

Z jakimi jeszcze problemami zetknął się Pan w TBS-ie?

Powiem tu o pewnym fenomenie na skalę Mazowsza, a mianowicie o blokach przy ul. Kolejowej 3 i 3A. Ten fenomen - będący wynikiem wieloletnich zaniedbań i błędnej decyzji na etapie budowy – polega na tym, że w obydwu budynkach jest indywidualne ogrzewanie gazowe, mimo iż w odległości 50 metrów, przez ulicę, jest Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej – spółka należąca do miasta. Ogrzewanie gazowe w takim systemie w budynkach wielorodzinnych powoduje, że ci mieszkańcy, którzy mieszkają w lokalach środkowych grzeją się przez sąsiadów. I o ile dla nich, dla funkcjonowania takiego bieżącego tak temperatura jest wystarczająca, to dla skorupy budynku jest to zabójcze. Z tego właśnie biorą się problemy z pleśnią i wilgocią. Gdyby było ogrzewanie PEC-owskie, które równomiernie ogrzewałoby cały budynek, to nie byłoby tego problemu. Przychodząc tutaj konsultowałem się z wieloma znajomymi, którzy albo pracują w TBS-ach albo są w zarządach i którzy wprost twierdzili, że ten system ogrzewania jest kuriozalny i nigdzie więcej nie spotykany.

Kwestia przyłączy PEC-owskich to kolejne wyzwanie. Dla mnie sytuacja, w której gmina ma spółkę zajmującą się budownictwem i spółkę, która zajmuje się ciepłownictwem i dopuszcza do tego, żeby we własnych budynkach było ogrzewanie gazowe, jest nieporozumieniem. Więc tak jak patrzę na to wszystko w szerszej skali, to widzę, że brak jest systemowego podejścia do zarządzania zasobami gminnymi.

Kolejna rzecz – PWiK, który ma oczyszczalnię ścieków, ale nie ma wozów asenizacyjnych. Mamy w kilku budynkach szamba i musimy zlecać ich opróżnianie prywatnej firmie. A moglibyśmy to zlecać do PWiK-u , który by na tym zarabiał i TBS, jak przypuszczam, płaciłby znacznie mniej.

Kolejny problemem to segregacja odpadów. Wszyscy tego chcą, ale niestety z segregowaniem w budynkach wielorodzinnych jest taki problem, że jeśli przynajmniej jedna osoba na cały budynek nie segreguje, to płacą za to wszyscy. Do tego z odpadami mamy dodatkowy problem. Wynika on z tego, że każda wspólnota chce mieć swój kosz, a to od strony technicznej jest nierealne przy segregacji. Jeśli wspólnoty będą chciały segregować, to muszą się między sobą dogadywać. Nie da się wstawić 5 pojemników (5 frakcji śmieci) dla każdego budynku do małej altanki. Druga opcja jest taka, że do stojaka metalowego umieszczonego na klatce schodowej wkłada się worek do środka i w klatce się wtedy zbiera makulaturę , puszki etc, a zewnątrz lokuje się tylko pojemnik na odpady bio na To też jest praktykowane, więc to jest to albo albo. I to jest kolejne wyzwanie przed którym stoimy. Będę o tym rozmawiał z zarządami wspólnot.

Mamy również problem z MOPS-em, który polega na tym, że zgodnie z komunikatem Ministerstwa Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, który wyraźnie mówi o tym, że można zamieniać świadczenia gotówkowe 500 plus na spłatę zadłużenia czynszowego i uznaje, że opłata za czynsz jest podstawowym wydatkiem dla rodziny z dziećmi. Jednak tutejszy MOPS twierdzi zupełnie inaczej - że posiadanie długu czynszowego to nie jest marnotrawienie środków ze świadczenia i nie może być powodem zmiany świadczenia gotówkowego na zapłatę czynszu. Mamy tutaj istotną różnicę w interpretacji prawa.

Kontrowersje budzi zatrudnianie firm zewnętrznych, jak się Pan do tego odniesie?

To jest normalna praktyka funkcjonowania wielu firm. Gdy zarządzałem zakładem produkcyjnym w Kutnie, to też korzystałem z firm zewnętrznych, bo o wiele taniej jest skorzystać z takiej firm przy pracach, które nie muszą być wykonywane non stop.

Na przykład?

Nie da się firmą zewnętrzną zastąpić np. osób w biurze, bo jest potrzeba, żeby pracowały osiem godzin dziennie, żeby były dostępne, bo przychodzą interesanci, nie da się, prawda?

Ale już w wypadku konserwacji jest to racjonalne. Dam przykład., Na chwilę obecną zatrudnionych jest siedmiu konserwatorów, są to hydraulicy, elektrycy, murarze, dekarze. Jak sprawdzałem, to w skrajnych dniach jest 13-15 zgłoszeń a zazwyczaj jest 7-8, przy czym większość z tych zgłoszeń dotyczy wymiany żarówek na klatkach. Więc tak naprawdę tutaj jest możliwość szukania oszczędności i wiele TBS-ów na Mazowszu przechodzi na ten model, bo rosną koszty pracy, rośnie stawka minimalna, przy czym oczywiście tutaj konserwatorzy zarabiają wyżej niż ta płaca.

Łączny koszt funkcjonowania konserwatorów wynosi w sumie około 30 tysięcy miesięcznie, przy czym należy pamiętać, że w tej kwocie mieści się koszt wynagrodzenia, ZUS, podatki itp., ale także koszt odzieży roboczej, narzędzi, badań okresowych, samochodu. A wyceny z firm zewnętrznych są miedzy 15 a 20 tysięcy. Warto tutaj też podkreślić, bo wiem, że to też wywołuje kontrowersje – w wypadku, gdy zdecydujemy się na model firmy zewnętrznej będziemy dążyć do tego, w granicach prawa zamówień publicznych oczywiście, aby była to firma z Pułtuska, która dodatkowo zaproponuje zatrudnienie obecnym konserwatorom.

Tu jeszcze warto dodać, że konserwatorzy mają dodatek 20 procent stawki podstawowej wynagrodzenia, za pracę w warunkach uciążliwych. Problem jest taki, że warunki uciążliwe zgodnie z prawem są bardzo precyzyjnie regulowane rozporządzeniami - prace na drabinach powyżej 2 metrów, prace poniżej 0 i powyżej 28 stopni Celsjusza, praca z dużym wydatkiem energetycznym. A tu uzasadnieniem dodatków jest „uciążliwość psychofizyczna w kontaktach z lokatorami”, albo „zmienność temperatury i wilgotności związana z ciągłą zmianą warunków pracy (mieszkania lokatorskie klatki schodowe i korytarze)”.

Zastałem też bardzo dziwny system wynagradzania. Normalną praktyką była premia stała – 20 procent wynagrodzenia - gdzie tak naprawdę premia zawsze jest uznaniowym składnikiem pensji, jest dodatkiem. Zacytuję dokładnie, za co się premia należała:

„Fundusz premiowy jest przeznaczony na premie dla pracowników za: sumienne, terminowe, dobre i jakościowe wykonywanie zadań zleconych, oszczędną i racjonalną gospodarkę materiałami, paliwami, narzędziami oraz sprzętem”. I teraz najlepsze – „przestrzeganie przepisów BHP i PEPOSZ, Regulaminu Pracy i innych przepisów oraz zarządzeń związanych ze specyfiką wykonywanej pracy”.

Czyli za wykonywanie swoich obowiązków...

Jakby to powiedzieć, niedbanie o mienie spółki i nieprzestrzeganie przepisów, to jest podstawa do dyscyplinarnego zwolnienia, a nie do przyznawania premii.

Jak obecnie wygląda sprawa budowy nowego bloku?

Budujemy go, bo taką sytuację zastaliśmy, ale ja na pewno nie podpisałbym tej umowy kredytowej, która obecnie funkcjonuje. Uważam wręcz, że to była bardzo droga reklama w kampanii wyborczej. Montaż finansowy tej inwestycji jest fatalnie zrobiony, bo mimo że ustawa regulująca działalność TBS-u mówi wyraźnie, że można do 30 procent pozyskać od mieszkańców partycypacji w kosztach, to tutaj wkład gminy wynosi 100 procent. W tym modelu mogą budować gminy zamożne, przy czym, żeby było ciekawiej, nawet zamożne gminy tak nie budują. Gmina, z racji tego, że ma duże zadłużenie ma bardzo słaby scoring kredytowy (ocena ryzyka przy zaciąganiu kredytu). I w naszym przypadku warunkiem uruchomienia kredytu będzie obowiązek wpłaty 670 tysięcy kaucji do BGK-u. To jest 15 procent obrotu TBS-u, przy czym zysk jest w okolicach 140 tysięcy, z czego realny zysk jest niższy.

To znaczy?

Ten zysk był głównie na papierze, to też w pewnym sensie jest patologia zarządzania, bo mimo iż rozporządzenie wyraźnie mówi, że prace przeglądowe, jeśli chodzi o przegląd kominów, są robione do 15 października, czyli przed początkiem sezonu grzewczego, to tutaj często było tak, że przerzucano sztucznie te koszty na styczeń zamiast zapłacić za przeglądy. Koszt jednego przeglądu wynosi 1,5 tysiąca zł razy 91 budynków. I takie przeglądy były robione, ale od dłuższego czasu nie były uzupełniane książki budynków, co dla mnie jest niepojęte. Podziwiam wręcz, ciężko powiedzieć, czy głupotę, czy brawurę poprzednie zarządy w tej kwestii, bo jakby – odpukać - gdzieś wybuchł duży pożar i gdyby ktoś zginął, to tamte zarządy miałyby naprawdę duże problemy. Już nie wspomnę o tym, że mimo że przeglądy kominiarskie czy elektryczne były, to nie było wpisów do książek budynków, a cała dokumentacja była przechowywana gorzej niż w niejednej firmie makulatura.

Nad czym obecnie Zarząd skupia się najbardziej?

Dla nas priorytetem jest dokończenie budynku na Jana Pawła i wygospodarowanie w obecnym zasobie lokali socjalnych i pomieszczeń czasowych. Brak tych pomieszczeń, jak już niejednokrotnie mówiłem, wpływa na to, że my mamy bardzo utrudnioną egzekucję należności i nie możemy przeprowadzić eksmisji, a tych mamy ponad 100, najstarsze z 2007 oczywiście niezrealizowane z powodu braku tych lokali.

I przede wszystkim chciałbym zarządzać tą spółką tak, jak zarządza się dobrze funkcjonującą firmą. To jest moja wizja.

Dziękuję za rozmowę.

 

 

Reklama

Wywiad, - więcej informacji

Reklama

Ogłoszenia PREMIUM

Chcesz coś sprzedać lub kupić, oferujesz usługi, szukasz pracownika lub pracy?

Dodaj swoje drobne ogłoszenie w naszym serwisie. Zapraszamy!

Dodaj ogłoszenie
Reklama


 Reklama


25 maja 2018 roku weszło w życie Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z 27 kwietnia 2016 roku tzw. RODO. Nowe prawo nakłada na nas obowiązek uzyskania Twojej zgody na przetwarzanie przez nas danych osobowych w plikach cookies

Oświadczam, iż zapoznałem sie z Polityką prywatności i zgadzam się na zapisywanie i przechowywanie w mojej przeglądarce internetowej tzw. plików cookies oraz na przetwarzanie zaszyfrowanych w nich danych osobowych pozostawianych w czasie korzystania z innych stron internetowych, serwisów oraz parametrów zapisywanych w plikach cookies w celach marketingowych, w tym na profilowanie i w celach analitycznych przez pultusk24.pl, oraz ZAUFANYCH PARTNERÓW.

Administratorzy danych / Podmioty którym powierzenie przetwarzania powierzono

AGA PRESS AGENCJA WYDAWNICZO-REKLAMOWA WYDAWNICTWO ALEKSANDER z siedzibą w Pułtusk 06-100, Kotlarska 8

Cele przetwarzania danych

1.marketing, w tym profilowanie i cele analityczne
2.świadczenie usług drogą elektroniczną
3.dopasowanie treści stron internetowych do preferencji i zainteresowań
4.wykrywanie botów i nadużyć w usługach
5.pomiary statystyczne i udoskonalenie usług (cele analityczne)


Podstawy prawne przetwarzania danych


1.marketing, w tym profilowanie oraz cele analityczne – zgoda
2.świadczenie usług drogą elektroniczną - niezbędność danych do świadczenia usługi
3.pozostałe cele - uzasadniony interes administratora danych


Odbiorcy danych

Podmioty przetwarzające dane na zlecenie administratora danych, w tym podmioty ZAUFANI PARTNERZY, agencje marketingowe oraz podmioty uprawnione do uzyskania danych na podstawie obowiązującego prawa.

Prawa osoby, której dane dotyczą

Prawo żądania sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania danych; prawo wycofania zgody na przetwarzanie danych osobowych. Inne prawa osoby, której dane dotyczą.

Informacje dodatkowe

Więcej o zasadach przetwarzania danych w "Polityce prywatności"